Взыскание неустойки с застройщика за просрочку

[Анна Сычугова]

Обращаю внимание дольщиков, что ЦБ снизил значение ключевой ставки, по которой рассчитывается неустойка за просрочку передачи объектов ДДУ, с 10,5 % до 10 %. Новое значение ключевой ставки применяется с 19 сентября 2016 года. Это значит, что в случае, если объект ДДУ не был передан по акту ПП до 19.09.2016, неустойку необходимо рассчитывать исходя из ставки 10 %.

[Анна Сычугова]

Информация о возмещении судебных расходов за счет застройщика:
обращаю внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1
"О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
То есть для того, чтобы суд взыскал с застройщика Ваши расходы на оформление доверенности на представителя, в тексте доверенности необходимо указать, что доверенность выдается
"по делу о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов с (наименование юрлица) за просрочку передачи квартиры (машиноместа, кладовой и т.д.), приобретенной по Договору №...".

[Анна Сычугова]

В связи с приближением предусмотренного ДДУ срока передачи квартир (окончание 3 квартала 2016 года) дольщикам Велтон Парка необходимо учитывать следующее:

В соответствии с ч. 4 ст. 8 214-ФЗ застройщик обязан направить дольщику уведомление о завершении строительства и готовности объекта ДДУ к передаче (не менее чем за месяц до наступления  срока передачи или в случае, если ДДУ предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи).
При этом дольщик, получивший уведомление застройщика о завершении строительства и готовности объекта ДДУ к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный ДДУ срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
Таким образом, чтобы впоследствии в суде по взысканию неустойки у Вас были доказательства, что Вы не уклонялись от приемки, в указанный срок (7 рабочих дней или срок, предусмотренный в ДДУ для приемки) необходимо:
1) составить акт осмотра квартиры с перечнем недостатков (обратите внимание, что акт должен быть подписан именно представителем застройщика, а не иным лицом)
либо
2) если квартиру Вы осматривали, но акт осмотра не составлен, направить письменную претензию застройщику (ценным письмом с уведомлением и описью вложения) с указанием перечня недостатков,требованием устранить их и передать Вам квартиру
либо
3) если Вас не пригласили на приемку, направить застройщику претензию (ценным письмом с уведомлением и описью вложения), где указать, что Вы готовы принять квартиру и требуете передать Вам квартиру, назначив дату и время приемки.

P.S. Претензии застройщику направляйте по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (сведения из ЕГРЮЛ по наименованию или ИНН (ОГРН) застройщика можно получить на официальном сайте ФНС: https://egrul.nalog.ru/)

Если строительство объекта не будет завершено в срок, то обратите внимание, что застройщик в соответствии с ч. 3 ст. 6 214-ФЗ не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан был направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении ДДУ.

[Анна Сычугова]

Информация для дольщиков, которые собираются взыскивать неустойку за просрочку с застройщика:
в соответствии с ч. 9 ст. 4 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной 214-ФЗ.
В соответствии с указанным правилом дополнительно к неустойке за просрочку передачи квартиры дольщик вправе взыскать с застройщика:
- компенсацию морального вреда (при этом для ее взыскания достаточно установить факт нарушения прав потребителя, т.е. факт просрочки, суд определяет только в каком размере взыскивается компенсация);
- штраф 50 % от взысканных судом сумм (при условии направления дольщиком застройщику досудебной претензии о взыскании неустойки).

Также дольщик вправе взыскать судебные расходы (на оплату услуг представителя, на оформление доверенности, возмещение расходов по уплате госпошлины).

К вопросу об уплате госпошлины: если цена иска (размер неустойки) не превышает 1 млн рублей, то дольщик освобожден от уплаты госпошлины как гражданин-потребитель. Если неустойка более 1 млн. рублей (что бывает при большой просрочке свыше 1 года), то госпошлина платится  с сумм, превышающих 1 млн. рублей, в размере 0,5 % от указанной суммы, но не более 60 000 рублей.

В соответствии со статьей 10 214-ФЗ застройщик также обязан возместить дольщику в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. На практике в качестве таких убытков могут быть заявлены расходы на аренду жилья, которое дольщик вынужден был снимать в связи с просрочкой и невозможностью вселения в квартиру.
К сожалению, на практике данные требования суды удовлетворяют крайне редко (у нас всего несколько таких решений), ссылаясь, как правило, на то, что дольщик не представил достаточных доказательств невозможности проживания по месту регистрации,либо по мотиву того, что несение указанных расходов не находится в прямой причинно-следственной связи с просрочкой.
В любом случае, довод о необходимости арендовать жилье может быть использован дольщиком как негативное последствие просрочки и как обстоятельство, влияющее на размер неустойки, подлежащей взысканию судом.

[Анна Сычугова]

В соответствии с Налоговым кодексом РФ дольщики имеют право на налоговые льготы при подаче исков о защите прав потребителей, в том числе, о взыскании неустойки с застройщика за просрочку - освобождение от уплаты госпошлины при цене иска до 1 млн. рублей.

Один из самых часто задаваемых вопросов: что входит в цену иска, исходя из которой рассчитывается госпошлина?
В цену иска входит только сумма неустойки. Соответственно, сумма штрафа 50%, компенсация морального вреда, судебные расходы в цену иска не включаются. То есть если неустойка не превышает 1 млн. руб., дольщик не платит госпошлину при обращении в суд.

Кстати, эта одна их причин, по которой при длительной просрочке выгоднее не дожидаться передачи квартиры по акту ПП, а взыскивать неустойку частями: во-первых, меньшие суммы суды меньше снижают по ст. 333 ГК РФ, о чем я ранее уже писала, а во-вторых, дольщик не платит госпошлину.
По поводу размера госпошлины при неустойке более 1 млн. р.:  ее размер составляет 0,5 % от суммы, превышающей 1 млн. руб.

[Анна Сычугова]

В связи с вопросами дольщиков об уплате госпошлины, если в ДДУ указаны несколько дольщиков, рекомендую иметь в виду следующее:

1. Размер госпошлины рассчитывается исходя из цены иска, в которую по делам о взыскании неустойки за просрочку входит только неустойка (штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы в цену иска не входят).
2. Если в ДДУ указано несколько дольщиков и они намерены взыскивать неустойку одним иском, то цена иска равна общей сумме неустойки за просрочку по ДДУ. И если эта общая сумма более 1 млн. р., то госпошлина платится в размере 0,5 % от суммы, которая превышает 1 млн. р.
3. Если в ДДУ указано несколько дольщиков и они подают самостоятельные иски о взыскании неустойки (в том числе, в разные суды) пропорционально своей доле, то, соответственно, цена иска каждого дольщика будет равняться части неустойки (половине неустойки, если например, дольщиков двое и доли равные), что может избавить дольщиков от необходимости уплачивать госпошлину.
Принципиальной разницы между этими двумя вариантами с точки зрения уплаты госпошлины нет, т.к. все равно судебные расходы взыскиваются с застройщика, но при больших просрочках по последнему варианту можно сэкономить на первоначальных  расходах на уплату госпошлины.

[Анна Сычугова]

Напоминаю дольщикам, что в соответствии с частью 9 статьи 4 214-ФЗ на отношения между дольщиком (гражданином) и застройщиком в части, не урегулированной 214-ФЗ, распространяется законодательство о защите прав потребителей, а именно, в части взыскания с застройщика дополнительно к неустойке за просрочку передачи квартиры:
- компенсации морального вреда;
- штрафа в размере 50 % от присужденных судом сумм - за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

При этом в соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей": "При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя." Т.е. вопрос только в размере компенсации, которую определит суд. Отказать вовсе во взыскании компенсации морального вреда при наличии просрочки суд в любом случае не вправе.

Что касается взыскания штрафа, то для того, чтобы суд присудил в Вашу пользу штраф необходимо перед направлением иска в суд направить застройщику досудебную претензию о выплате неустойки, в которой указать:
свои данные, реквизиты ДДУ, период просрочки, расчет неустойки, срок для ответа на претензию (10 дней достаточно) и реквизиты счета для уплаты неустойки. Претензию необходимо направить ценным письмом с описью вложения (желательно, чтобы в квитке была фамилия дольщика).

Обращаю внимание, что штраф, как и неустойка, может быть снижен судом в случае его несоразмерности на основании ст. 333 ГК РФ (поскольку согласно позиции Верховного Суда РФ штраф является разновидностью предусмотренной законом неустойки - см. понятие неустойки, закрепленное в п. 1 ст. 330 ГК РФ).

[Анна Сычугова]

Наиболее частые вопросы, которые задают дольщики при приближении даты передачи квартиры и в самом начале просрочки:
Когда и каким  образом дольщику начинать досудебные и судебные разбирательства с застройщиком? Какие документы и в какой последовательно необходимо направить застройщику для успешного взыскания неустойки?

1. Как только наступил срок передачи квартиры по ДДУ, сразу  направляете застройщику письменную претензию с требованием передать Вам квартиру, сообщить причины просрочки и планируемую дату сдачи дома и передачи Вам квартиры. Также указываете, что готовы к приемке и требуете проинформировать Вас о дате и времени приемки.
Данная претензия не является обязательной (в отличие от досудебной претензии об уплате неустойки) и выступает в качестве дополнительного доказательства, которое подтверждает, что дольщик добросовестный и не уклонялся от приемки квартиры. Судиться можно и без нее, хотя лучше, чтобы такие претензии имелись.

2. Далее вне зависимости от ответа застройщика (могут проигнорировать, а могут написать письмо с пространными объяснениями, какие "обстоятельства непреодолимой силы" им помешали передать квартиры в срок) дожидаетесь, когда неустойка достигнет примерно 150 т.р., и направляете досудебную претензию с требованием выплатить Вам неустойку (обязательно указываете в претензии реквизиты счета для перечисления неустойки). По истечении указанного в претензии срока ответа на претензию (можете указать дней 10).

3. После истечения срока ответа на претензию подаете иск в суд о взыскании неустойки (а также штрафа 50 % от присужденных судом сумм, компенсации морального вреда, суд. расходов).
При длительной просрочке в ходе процесса можно увеличить исковые требования и взыскать неустойку на дату решения суда.

4. Обращаю внимание, что подача иска о взыскании неустойки никоим образом не мешает дольщику параллельно принимать квартиру (составлять акты осмотра с перечнем недостатков, а также подписывать акт приема-передачи квартиры).
В случае если квартира принята по акту приема-передачи в ходе процесса по взысканию неустойки, Вы просто увеличиваете исковые требования, представляете суду акт приема-передачи и просите взыскать неустойку по дату подписания акта ПП.

[Анна Сычугова]

Информация о досудебном порядке урегулирования споров, который многие застройщики предусматривают в ДДУ.
Если ДДУ устанавливает обязательный досудебный порядок урегулирования споров с застройщиком, предусматривает определенный срок на рассмотрение претензий (месяц и даже более), то данные положения ДДУ нарушают права потребителя и могут быть оспорены дольщиком при подаче иска о взыскании неустойки.
Во-первых, из положений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 следует, что обязательность соблюдения досудебного претензионного порядка урегулирования спора установлена только для случаев, строго определенных законом. Для споров в сфере долевого участия в строительстве обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не предусмотрено.
Во-вторых, некоторые судьи считают достаточным для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора факт направления дольщиком досудебной претензии.
Таким образом, дольщик вправе обратиться за взысканием неустойки после направления досудебной претензии, не дожидаясь истечения срока рассмотрения претензии, предусмотренного ДДУ. В иске указывайте требование о признании данного пункта ДДУ недействительным на основании ст. 16 Закона о защите прав потребителей.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (прикрепляю апелляционное определение Мосгорсуда от 4 сентября 2015 г. по делу N 33-31544).

[Анна Сычугова]

Вчера судья Чертановского районного суда Безлепкина О.А. взыскала с ООО "Аматол" (ЖК Южное Видное) следующие суммы:
цену квартиры (по расторжению ДДУ)- 3 563 280 руб.
проценты за пользование денежными средствами - 1 110 400 руб.
штраф - 1 169 167,24 руб.
расходы на госпошлину - 20 451,78 руб.
расходы на представителя 15 000 руб.
компенсацию морального вреда - 3 000 руб.
Итого без учета стоимости квартиры: 2 318 019 рублей

Решение очень хорошее, даже не ожидали, что судья так много присудит по процентам и штрафу при расторжении ДДУ -  65 % от стоимости квартиры!

[Анна Сычугова]

Вчера, 18.12.2016, в одном из изданий опубликовано наше интервью по вопросам, связанным с задержкой сдачи домов застройщиками Москвы и Московской области (на примере Истринского района МО), а также о перспективах взыскания компенсации с застройщиков за просрочку передачи квартир, которое одновременно выступает и эффективным способом "стимулирования" застройщиков к выполнению своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве.
Полный текст интервью доступен по ссылке: https://www.derevestnik.ru/2016/12/18/zastrojshhik-zaderzhivaet-sroki-sdachi-kvartiry/

[Ck@3k@]

Анна, проконсультируйте нас, пожалуйста, являются ли перечисленные Кростом обстоятельства действительно обстоятельствами непреодолимой силы? Имеют ли они право использовать этот пункт, чтобы не платить неустойку?

[Анна Сычугова]

Ck@3k@, добрый вечер!
В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
То есть обстоятельства непреодолимой силы - это такие чрезвычайные обстоятельства, последствия которых невозможно предотвратить даже если бы застройщик о них знал заранее. Это пожары, наводнения, землетрясения и т.п.
А вот постановления гос. органов, а тем более изменение проекта и срыв срока ввода дома в эксплуатацию никоим образом к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся. Риск наступления данных обстоятельств прогнозируем застройщиком и может (должен) быть минимизирован (устранен). Максимум суд может учесть их при снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ (если застройщик заявит о ее применении), но отказать в неустойке при данных обстоятельствах суд не вправе.

[Ck@3k@]

Анна! Спасибо за подробный ответ!

[Анна Сычугова]

Для тех, кто не определился с выбором суда для взыскания неустойки,рекомендую рассмотреть, как вариант, оформление временной регистрации и подачу иска в Лобненсикй городской суд, в котором очень хорошая практика по взысканию неустойки с застройщиков.
Как раз сегодня судья Платова Н.В. взыскала с ООО "Шереметьево-4" (ЖК Загородный квартал) в пользу дольщика  в совокупности (неустойка, штраф, компенсация морального вреда, затраты на представителя, оформление доверенности, уплату госпошлины) 1 124 384,80 рублей (при заявленной неустойке 1 497 000 рублей).
Решение очень хорошее,поскольку при таких размерах неустойки  редко удается взыскать сумму, приближенную к заявленной неустойке.